每经评论员 薛晖

11月11日，每经模式据新华社报道 ，热评住房和城乡建设部党组书记 、构建管起博狗娱乐备用网址【Aurl:www.8233066.com】送888元部长倪虹从房地产调整优化措施效果、房地怎样研判房地产市场、产发从源如何重构房地产发展新模式等问题角度解读了中国房地产市场。展新其中 ，头素倪虹谈到 ，每经模式在体制机制上，热评一个是构建管起，建立“人 、房地房
、产发从源地、展新钱”要素联动的头素博狗娱乐备用网址【Aurl:www.8233066.com】送888元新机制，从要素资源科学配置入手
，每经模式以人定房
，以房定地 、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式 、销售方式
，建立房屋体检 、房屋养老金、房屋保险等制度。

后者，即房屋全生命周期管理，已多次见诸报端 ，而前者“人、房、地、钱”要素联动
，被普遍解读为“新发展模式”的新内容 ，成为业内关注和讨论的焦点 。

纵观倪虹部长的表态，其针对性很强，主要是针对之前房地产企业出现的爆雷而引发的金融风险。有鉴于此 ，监管层希望建立新的体制机制以减少金融风险 。

那么，新的体制机制主要是什么呢 ？笔者认为 ，就是从源头要素管起。

倪虹部长所说的“人  、房
、地、钱”要素联动，其实就是对源头要素的管理 。“以人定房 ，以房定地
、以房定钱” ，说的就是这四要素联动的关系 。

从理论上讲 ，对这四个关联性要素的管理是可行的。首先 ，人的出生率
、死亡率是可查的 ，一直都有统计数据
。掌握了人口变化 ，就可以估算出需要新建的房子。估算出房子数量，就能知道需要供应多少土地 。然后 ，再根据建房数量，推算出融资数量。以上四要素（人、房、地、钱）都尽在掌握的话，就不会出现房地产市场的大起大落
，更不会引发金融风险。这就是要素联动的逻辑。其核心是，从源头要素一点点管起，后面的风险就可控了 。

而源头要素
，就是人口。由于国内的人口统计已很成熟
，“以人定房”的难度并不大。又因为公开市场的土地拍卖完全由地方政府掌控，因而“以房定地”也不难 。最后稍有难度的是“以房定钱” ，但总体仍是可控的 。

明确了方向，接下来就要看能否落实到位。应该说，执行还是有一定难度的 ，尤其是各地方政府在执行力上差异很大，会影响最终效果。

先说“以人定房” ，人口数量统计虽然容易，但预测不易 。而“以人定房”中指的“人”并不单指现存人口，更是指人口变动趋势。然而，人口的流动趋势很难预测。例如 ，40年前没有人会预测深圳会成为千万级人口的超大城市；10年前也没有人能预测鹤岗今天严重的人口外流 。而如果对人口变化趋势判断不准
，“以人定房”就难以落实。另外 ，即便人口预测大体准确 ，仍会存在资源错配。例如在北京，土地供应量总体没问题，但有的区供应多
，房子卖不出去；有的区供应少，房子供不应求……这一切，都非“计划”所能解决的。

因此，加强要素联动管理也不应该理解为回到计划经济 。实际上 ，以目前的市场要素看，无论是人口流动性 、房企的构成抑或是土地供应以及融资，都已和几十年前的纯计划经济时代截然不同
 。这就要求，在强调一些计划性和政府的要素管理的同时，仍要尊重市场 。否则 ，若对 “人”和“地”的预判过于保守 ，或管得过严 ，就会令房地产市场失去活力，进而导致市场丧失活力
。